Zasiedzenie prawa własności nieruchomości jest instytucją prawną, która niejednokrotnie przysparza wiele pytań i wątpliwości. Nasza Kancelaria otrzymuje znaczną ilość pytań odnośnie możliwości stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości w określonych stanach faktycznych. Analizując podstawy prawne możliwości stwierdzenia zasiedzenia trzeba wziąć pod uwagę określone uregulowania prawne.

Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 2 k.c.).

Powyższa regulacja nastręcza niejednokrotnie wielu problemów, zwłaszcza przy ocenie konkretnego stanu faktycznego. Najistotniejszą kwestią jest ocena charakteru posiadania danej nieruchomości, albowiem jak wynika z przytoczonych wyżej regulacji tylko posiadacz samoistny nieruchomości, może ją nabyć w drodze zasiedzenia. Upływ czasu, który potrzebny jest do stwierdzenia zasiedzenia, zależny jest od tego, czy uzyskanie posiadania nastąpiło w dobrej, czy w złej wierze. Wszystko to będzie podlegało ocenie dokonywanej przez sąd w toku postępowania o stwierdzenie zasiedzenia. Tylko bowiem sąd w określonym postępowaniu może stwierdzić czy doszło do zasiedzenia danej nieruchomości (lub jej części), czy nie.

Postępowanie sądowe w sprawach o zasiedzenie wszczynane jest na wniosek zainteresowanej strony i jest prowadzonej przez sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Postępowanie takie wymaga przeprowadzenia określonego postępowania dowodowego, a niejednokrotnie także oględzin samej nieruchomości. Postępowanie dowodowe winno zmierzać do wykazania, iż zostały spełnione przesłanki zasiedzenia. Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości (użytkowania wieczystego) wymaga udowodnienia przez wnioskodawcę upływu odpowiedniego okresu czasu prowadzącego do zasiedzenia oraz samoistności posiadania. Niewątpliwie więc wnioskodawca powinien wskazać na te okoliczności faktyczne sprawy, które uzasadniają twierdzenie, iż posiadał w sposób samoistny określoną nieruchomość przez wymagany okres czasu. Dopuszczalne są w tym zakresie wszelkie środki dowodowe, a wymagane przez ustawę i rozporządzenie załączniki w postaci odpisu z księgi wieczystej czy wypisu z rejestru gruntów i budynków, nie powinny być traktowane jako wyłączne i wystarczające dowody składane w trakcie omawianego postępowania. Należy bowiem wskazać, że nie jest wystarczającym powołanie się przez wnioskodawcę na domniemania, które ustawodawca ustanowił w odniesieniu do posiadania rzeczy: domniemanie dobrej wiary – art. 7 k.c., domniemanie samoistności posiadania – art. 339 k.c. Zasiedzenie jest bowiem instytucją szczególnego rodzaju, która w swej istocie prowadzi do pozbawienia prawa własności właściciela, a zatem stwierdzenie nabycia prawa własności poprzez zasiedzenie powinno być poprzedzone dokładnym i wnikliwym ustaleniem czy zostały spełnione przesłanki zasiedzenia, a oparcie orzeczenia wyłącznie na domniemaniach należy uznać za niewystarczające.

W przypadku jakichkolwiek pytań odnośnie instytucji zasiedzenia nieruchomości, zapraszam do kontaktu z Kancelarią.