W 2010 roku weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 226 z późn. zm.) – dalej ustawa o ochronie praw lokatorów. Mocą tej nowelizacji w polskim prawie zreformowano w sposób gruntowny instytucję najmu okazjonalnego lokalu.

Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Właściciel lokalu wynajmowanego w warunkach najmu okazjonalnego nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). W założeniach ustawodawcy instytucja najmu okazjonalnego miała być ukłonem w stronę właścicieli lokali mieszkalnych, którzy często w obawie przed trudnościami związanymi z legalną drogą usunięcia niechcianych lokatorów, albo w ogóle rezygnują z wynajmowania swych lokali, albo robią to w sposób nieoficjalny, bez zawierania umów, bez zgłaszania faktu osiągania dochodów z najmu do organów skarbowych. Najem okazjonalny miał być remedium na tego typu sytuacje, albowiem pod warunkiem spełnienia określonych przesłanek wymienionych w ustawie, usunięcie niechcianego najemcy z lokalu miało stać się prostsze i szybsze.

Najistotniejszym warunkiem skorzystania z instytucji najmu okazjonalnego jest zawarcie umowy najmu w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Umowa zawierana jest na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Trudności pojawiają się w związku z wymaganymi załącznikami do umowy, które są w zasadzie najistotniejsze. Pierwszym załącznikiem, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy jest oświadczenie najemcy składane w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. W oświadczeniu tym najemca zobowiązuje się w określonej sytuacji do opróżnienia i wydania lokalu, z którego korzysta na podstawie umowy. Zobowiązanie to aktualizuje się w przypadku, gdy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najemca nie opróżnia dobrowolnie lokalu, a właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z podpisem urzędowo poświadczonym (art. 19d ust. 2). W żądaniu tym właściciel zobowiązany jest przede wszystkim określić termin, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opuścić lokal. Termin nie może być krótszy niż 7 dni. Dopiero po upływie tego terminu właściciel uprawniony jest do uzyskania klauzuli wykonalności i następnie wszczęcia egzekucji na podstawie oświadczenia załączanego do umowy najmu.

Do umowy najmu okazjonalnego załącza się także wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. W przypadku, gdy najemca nie dysponuje własnym lokalem, co jest przecież sytuacją najczęstszą, do umowy najmu należy załączyć ponadto oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o tym że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Oświadczenie to na żądanie wynajmującego załącza się z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jeżeli dojdzie do sytuacji, w której najemca utraci możliwość zamieszkiwania w lokalu wskazanym jako zastępczy, wówczas zobowiązany jest on powiadomić właściciela wynajmowanego lokalu w terminie 21 dni o zaistniałym fakcie i wskazać inny lokal wraz z oświadczeniem jego właściciela. Brak spełnienia tego obowiązku skutkuje powstaniem po stronie właściciela wynajmowanego lokalu prawa do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Wypowiedzenie takie składa się na piśmie z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Umowa najmu okazjonalnego może określać warunki podwyższenia czynszu najmu, a także określać jakiego rodzaju opłaty właściciel ma prawo pobierać od najemcy. Zasadą wyrażoną w art. 19c ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów jest pobieranie poza czynszem wyłącznie tych opłat, które są niezależne od właściciela. Kwestie innych opłat powinna regulować umowa.  Podobnie w przypadku, gdy umowa nie reguluje warunków podniesienia czynszu, właściciel nie może podnieść czynszu najmu.

W umowie warto uregulować także kwestię kaucji zabezpieczającej, która jest chyba najczęstszym i najprostszym instrumentem służącym zabezpieczeniu roszczeń właściciela lokalu wobec najemcy. W przypadku najmu okazjonalnego ustawodawca w art. 19a ust. 4 ustawy dopuścił możliwość uzależnienia zawarcia umowy najmu od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Kaucja zabezpiecza  roszczenia właściciela wobec najemcy z tytułu najmu okazjonalnego przysługujące właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu, jak też ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Ustawodawca uregulował jednocześnie maksymalną wysokość kaucji, która nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal obliczonej według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Po opróżnieniu lokalu właściciel ma prawo potrącenia przysługujących mu należności, a także obowiązek zwrotu pozostałej kwoty w terminie jednego miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu na jaki była zawarta, bądź ulega rozwiązaniu po upływie okresu  wypowiedzenia tej umowy (art. 19d ust.1  ustawy). Ponadto należy pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony. Te dwie okoliczności sprawiają, że strony umowy najmu okazjonalnego nie mogą wprowadzić do umowy postanowień, zgodnie z którymi będą one uprawnione do rozwiązania umowy za wypowiedzeniem w dowolnym momencie obowiązywania umowy. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego możliwe jest wyłącznie w sytuacjach, które zgodnie z przepisami ustawy stanowią ku temu przesłankę. Podstawę wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego może stanowić przepis art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy, zgodnie z którymi to przepisami właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

1)   pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2)   jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3)   wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4)   używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy.

Wobec wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu okazjonalnego lokator traci podstawę prawną zajmowania lokalu. Powinien więc opróżnić zajmowany lokal i wydać go właścicielowi. W przypadku, gdy to nie nastąpi, właściciel lokalu celem wszczęcia uproszczonej procedury egzekwowania wobec lokatora obowiązku opróżnienia lokalu winien najpierw wystąpić do najemcy z pisemnym żądaniem opróżnienia lokalu sporządzonym w formie z podpisem urzędowo poświadczonym (art. 19d ust. 2 ustawy). Żądanie opróżnienia lokalu winno zawierać następujące elementy wskazane w art. 19d ust. 3 ustawy: oznaczenie właściciela oraz najemcy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego oraz przyczyny ustania stosunku z niej wynikającego, termin (nie krótszy niż 7 dni) w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Dopiero prawidłowo sformułowane i skutecznie doręczone żądanie opróżnienia lokalu dają właścicielowi podstawę kontynuowania działań zmierzających do opróżnienia przez najemcę zajmowanego lokalu. Jeżeli bowiem najemca na doręczone mu żądanie opróżnienia lokalu nie zareaguje, właściciel ma prawo złożenia na podstawie art. 19d ust. 4 ustawy wniosku do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które stanowi załącznik do umowy najmu. Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności winien dodatkowo zawierać w formie załączników: żądanie opróżnienia lokalu z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania do przesyłką poleconą, dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela, potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Jak zatem wynika z powyższego, warunkiem skorzystania z uprawnień przewidzianych dla właściciela lokalu w znowelizowanej ustawie o ochronie praw lokatorów w sytuacji zawarcia umowy najmu okazjonalnego, jest uprzednie zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jest to warunek sine qua non wykorzystania uproszczonej procedury egzekwowania wobec najemcy obowiązku opróżnienia zajmowanego lokalu, która stanowi istotę instytucji najmu okazjonalnego. To właśnie ułatwienie właścicielom ścieżki postępowania na wypadek niewywiązywania się najemców z obowiązku opróżnienia lokalu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu, miał być zachętą dla właścicieli, by korzystali z formy najmu okazjonalnego. Należy bowiem wskazać, że reforma instytucji najmu okazjonalnego wiązała się także z nowelizacją Kodeksu postępowania cywilnego. Otóż do 15 listopada 2011 r. obowiązywał przepis art. 1046 § 4(1) k.p.c. zgodnie z którym do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wynajętego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone do właściwego organu skarbowego, nie miał zastosowania obowiązek powstrzymania się przez komornika z dokonaniem czynności egzekucyjnych do czasu wskazania pomieszczenia tymczasowego przez gminę lub do czasu gdy dłużnik sam wskaże takie pomieszczenie. Obowiązek ten bowiem blokował często na długi okres czasu możliwość przeprowadzenia skutecznej egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, jako że gminy, zwłaszcza duże, nie posiadają najczęściej odpowiedniej ilości pomieszczeń tymczasowych. Jednakże od 16 listopada 2011 roku Kodeks postępowania cywilnego uległ kolejnej zmianie i przepis art. 1046 § 4(1) k.p.c. został uchylony. Aktualnie do wszystkich przypadków wykonywania przez komornika egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu zastosowanie ma art. 1046 § 4 k.p.c. bez względu na to czy obowiązek ten egzekwowany jest w związku z zawarciem umowy najmu okazjonalnego, czy też bez związku z tego typu umową. Na podstawie wskazanego przepisu komornik wykonując obowiązek opróżnienia lokalu usuwa dłużnika do innego pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny (czyli np. do pomieszczenia wskazanego w umowie najmu okazjonalnego), albo wstrzymuje się z czynnościami egzekucyjnymi do czasu gdy gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe,

W przypadku najmu okazjonalnego nie ma możliwości przyznania najemcy prawa do lokalu socjalnego, albowiem jak opisano powyżej proces egzekwowania obowiązku opróżnienia lokalu odbywa się bez konieczności wszczynania przez właściciela postępowania sądowego. Istotne jest przy tym, że zgodnie z art. 1046 § 5 k.p.c. komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. 

Reasumując powyższe rozważania należy wskazać, że w aktualnym stanie prawnym dla prowadzenia egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu przez najemcę bez znaczenia pozostaje fakt, czy umowa miała charakter najmu okazjonalnego, czy też nie. Istotna jest okoliczność czy dłużnik posiada prawo do lokalu socjalnego. Jeśli bowiem dłużnik prawo takie posiada, to egzekucja jest wstrzymywana do czasu zaoferowania dłużnikowi określonego lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeśli zaś dłużnik prawa takiego nie posiada, wówczas istnieje możliwość usunięcia dłużnika do pomieszczenia tymczasowego. Umowa najmu okazjonalnego ma zatem tylko to znaczenie, że w przypadku zawarcia takiej umowy najemcy nie będzie przysługiwało prawo do lokalu socjalnego, a zatem właściciel będzie mógł skorzystać z uproszczonej formy prowadzenia egzekucji przeciwko dłużnikowi.